המוכר ביטל עסקה למכירת קרקע ברגע האחרון ובית המשפט המחוזי דחה את התביעה לאכיפת החוזה

מדובר בתביעה שהגישו רוכשים של מגרש ברחוב בר יהודה בעיר נשר להצהיר כי המשא ומתן שהתנהל בינם לבין בעל הקרקע למכירת מגרש הושלם וכל פרטי החוזה המהותיים סוכמו בין הצדדים, וכי כל שנותר הוא אך האקט הפורמאלי של החתימה על החוזה. 

בין הצדדים התנהל מו"מ ארוך של קיום פגישות פנים אל מול פנים, שיחות טלפוניות ודואר אלקטרוני. כמו כן החליפו הצדדים ביניהם טיוטות רבות של חוזה מכר, שעל גביהן הוסיף כל אחד מהצדדים את הערותיו ותיקוניו.

לאחר מס' חודשים של מו"מ שלח ב"כ בעל המגרש לב"כ הרוכשים הודעה על הפסקת המשא ומתן למכירת המגרש. באותה פניה טען, כי בפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביקשו הרוכשים לבחון מחדש עלות העתקת ופיצול החשמל וחלוקת נטל הנשיאה באלה, אף על פי שבחוזה צוין כי המקרקעין נמכרים במצבם הנוכחי AS IS וכי הקונה יישא באופן בלעדי בנטל הפרדת התשתיות. בנוסף צוין כי הרוכשים הודיעו לראשונה כי בדעתם להתקשר עם בעל המגרש באמצעות חברה חדשה שהוקמה אך לאחרונה, ולא באופן אישי כפי שסוכם מלכתחילה. ב"כ הרוכשים דחה את טעונתיו של בעל המגרש, מלשיטתו כל תנאי חוזה המכר סוכמו בין הצדדים, וכל אשר נותר הוא חתימה פורמאלית של הצדדים על החוזה כאשר מועד החתימה נדחה מספר פעמים לבקשת בעל המגרש המוכר. 

מכאן תביעה זו. 

טענות הרוכשים היו כי המשא ומתן בין הצדדים הסתיים וכל שנותר הינו אקט פורמאלי של חתימה על נוסח חוזה המכר שאושר על-ידי הצדדים ובאי כוחם. הרוכשים טענו כי הסתמכו על המצג אותו יצר המוכר, כך שהתקשרו מול צדדים שלישיים ונשאו בהוצאות כספיות לא מבוטלות (שכירת מומחים, שמאים, עורכי דין ומתווכים). אי כיבוד ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים ומתן אישור להודעת הביטול הפתאומית של המוכר, תסב לשלום נזקים אדירים שעשויים להתבטא בין היתר בהפרת חוזה אל מול צד שלישי עמו נוהלו מגעים לצורך השכרת המגרש. עוד טענו הרוכשים כי הודעת הביטול הפתאומית של המוכר בדבר הפסקת הליכי המשא ומתן, נעוצה ברצונו למכור את זכויותיו במקרקעין לצד שלישי אחר. בנוסף טענו כי התנהגותו נגועה בחוסר תום לב שכן הצדדים הגיעו להסכמות בנוגע לכלל תנאי החוזה לאחר משא ומתן ממושך וארוך. 

טענות המוכר היו כי דרישת הכתב אינה מתקיימת בענייננו. לא עלה בידי הרוכשים להוכיח כי הצדדים הגיעו לידי הסכמות – שכן אין חוזה חתום, ואף לא עלה בידם להוכיח כי המוכר הסכים למכר – בהיעדר ייפוי כוח בלתי חוזר. משכך לא מתקיימים התנאים הבסיסיים והמהותיים של הסכם, לא כל שכן הסכם במקרקעין. מעבר לכך, עוד בתחילת המשא ומתן נקבע כי רק הסכם חתום יחייב את הצדדים. עוד טען המוכר כי משמעות קבלת התובענה תהיה שכל אימת שהצדדים ינהלו משא ומתן לא יהיה באפשרותם להפסיקו, ותיכפה עליהם תוצאה הרת גורל מבלי שהיה בכוונתם להתקשר סופית בהסכם הכולל תנאים שאינם מקובלים עליהם. 

בנוסף טען המוכר כי בין הצדדים נותרו נושאים מהותיים שטרם סוכמו: מועד המסירה, זהות הצדדים להסכם. 

בית המשפט דחה את התביעה ופסק כדי שיינתן תוקף לעסקה שלא הושלמה בחוזה בכתב חתום, יש לבחון את השינוי במצבו של המתקשר, המבקש ליתן תוקף לעיסקה ומידת האשמה של זה הנשען על בטלותה. במסגרת זו יש לבחון: 

א. האם התעלמו שני הצדדים ביודעין מדרישת הכתב?

ב. מה מעמדם של הצדדים לעסקה? 

ג. מהי דרגת הביצוע של ההסכם ומהו משך הזמן שבו פעלו הצדדים מתוך הבנה שהם קשורים בהסכם מחייב? 

ד. מהי מידת יעילותם של הסעדים האחרים העשויים לעמוד לרשותו של מי שנפגע כתוצאה מאי קיומה של העסקה בשל הפגם הצורני שדבק בה? 

בית המשפט קבע כי לא עלה בידי התובעים להוכיח, לצורך מתן תוקף של עסקה במקרקעין שלא הושלמה בחוזה בכתב חתום, שינוי מהותי במצבם בעקבות הפסקת המו"מ בשלב המתקדם של הליכי המשא ומתן אליו הגיעו הצדדים. כמו כן, לא הוכח כי התובעים וויתרו על עסקאות מקרקעין דומות אחרות. בית המשפט הדגיש זה בכל האימיילים מטעמו כי רק חתימה על ההסכם תחייב את הצדדים. אמנם אין בכך כדי להוביל למסקנה כי הפסקת המו"מ נעשתה בתם לב, אך עדיין היה בכך כדי להבהיר, כי רק חתימה על חוזה תחייב.

למרות קביעת בית המשפט בעניין זה, נקבע כי הפסקת המשא ומתן בשלב כה מתקדם ע"י הנתבע, נעשתה שלא בתום לב. על כן, בית המשפט התיר לתובעים לפצל סעדיהם, כך שיהיה באפשרותם להגיש תביעה כספית נפרדת במועד מאוחר יותר.

ה"פ 44411-02-16 שלום ואח' נ' אלטשולר