מהו היקף סמכויותיו של המפקח על המקרקעין

עובדות המקרה: 

המערערים והמשיבים הם בעלי דירות בבית משותף בחיפה. הבניין כולל שני מבנים, עליון ותחתון, כשבסמוך לכל מבנה יש חצר, וביניהם חוצצת גדר. בכל מבנה ארבע דירות ולכל אחת מהן כניסה נפרדת ללא חדר מדרגות משותף. 

דירתם של 2 דיירים (המשיבים) נמצאת במבנה העליון שהכניסה לדירות שבו היא מרחוב הנרייטה סולד. 

דירתם של הדיירים המערערים נמצאת במבנה התחתון שהכניסה לדירות שבו היא דרך מדרגות שמחברות בין רחוב הנרייטה סולד ורחוב וינגייט, ושמהן מסתעפים שבילי גישה לדירות שבמבנה התחתון. 

המשיבים הגישו תביעה למפקחת על הבתים המשותפים, ובה טענו כי המערערים החלו ליצור בחצר של המבנה העליון שביל גישה רציף מרחוב הנרייטה סולד אל המבנה התחתון, ולצורך כך גם הרסו חלק מהגדר שהפרידה בין המבנים, ללא הסכמת שאר בעלי הדירות. 

המשיבים ביקשו כי המפקחת תפעיל סמכותה לפי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין ותקבע כי על הבניין להתנהל כבית מורכב ולכן אין להם כל סמכות ליצור שביל גישה. לעומת זאת, המערערים טענו כי מדובר בבית משותף אחד, שכל שטחי החצר שלו הם רכוש משותף שבו רשאים לעשות שימוש כלל בעלי הדירות.

המפקחת קיבלה את תביעת המשיבים וקבעה כי הבניין הוא בית מורכב אשר התנהל וראוי שימשיך להתנהל כך. כמו כן, היא ציינה כי בעלי דירות נוספים הצהירו כי הם מסכימים לכך שהבית ימשיך להתנהל כבית מורכב. עוד קבעה המפקחת כי גם הביקור שערכה בבניין העלה שמעולם לא הייתה במקום דרך גישה כאמור, בין היתר לנוכח הגדר החוצצת בבירור בין שני המבנים. המפקחת דחתה את טענת המערערים, לפיה סעיף 59 לחוק מקנה לה סמכות להסדרת אופן החלוקה של הוצאות הרכוש המשותף בלבד. המפקחת קבעה שהסעיף קובע מפורשות כי משהוכרז בית משותף כבית מורכב, תחול ההפרדה הן לעניין חובת ההשתתפות בהוצאות והן לעניין ניהולו והחזקתו. לפיכך המפקחת קבעה כי יש להורות ששטחי הרכוש המשותף הסמוכים לכל אחד מהמבנים, העליון והתחתון, יוצמדו אליו. בהמשך לכך, נקבע כי הניהול של הרכוש המשותף וחובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה שלו יחולו על בעלי הדירות בכל אחד מן המבנים בנפרד בהתאם לחלקים שהוצמדו אליו. 

ערעור על פסק הדין נדחה בבימ"ש המחוזי ומכאן הגישו המערערים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. 

לטענת המערערים, בית המשפט המחוזי טעה בדחותו את ערעורם. 

המערערים טענו כי: 

1. באשר לסמכותו של המפקח להורות על הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף ההחלטה שגוייה ומבוססת על פרשנות מרחיבה יתר על המידה של הסעיף. המערערים טענו כי המפקחת חרגה מסמכותה ומשיקול הדעת שמקנה לה החוק.

2. חוק המקרקעין אינו מאפשר להגביל בעל זכות במקרקעין באשר לאופן השימוש בקניינו.

3. המחוזי שגה בקבעו שהמשמעות של פסק דינה של המפקחת אינה הצמדה של רכוש משותף למבנה העליון מאחר שאין כל משמעות במישור המעשי ל"בעלות הערטילאית" ברכוש המשותף שנותרת בידיהם. 

4. תוצאת ההתדיינות פוגעת באופן קשה בזכויותיהם לניהול השטחים המשותפים בבית המורכב, וכן מצביעים על החשש מפני סכנה של פגיעה בצדדים שלישיים, בעיקר רוכשים פוטנציאליים שלא יידעו על החלטתה של המפקחת. 

מנגד המשיבות טענו כי: 

1. התביעה שהגישו למפקחת כוונה בעיקרה למתן צו מניעה קבוע נגד המערערים, ורק בנוסף לכך להכרזה על הבניין כבית מורכב. ממילא, המפקחת קבעה כי גם אם לא הייתה מורה על הפעלתו של סעיף 59(ב) לחוק היא הייתה מקבלת את התביעה ונותנת צו מניעה נגד המערערים, על יסוד הקביעה שיצירת שביל גישה למבנה התחתון אינה בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף. 

2. סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין מקנה למפקח את הסמכות להורות על כל מה שהדיירים יכלו לקבוע לפי סעיף 59(א) לחוק, ובכלל זה על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לכל מבנה. 

3. פסקי הדין של המפקחת ושל המחוזי כלל לא פוגעים בזכותם הקניינית של המערערים, וכי הם אך הנציחו את המצב שהיה קיים כל השנים. 

בית המשפט העליון נתן רשות ערעור, דחה את הערעור ופסק כי סעיף 59 לחוק מבחין בין שני סוגי בית מורכב: בית מורכב "מוצמד", שבו הרכוש המשותף בכל חלק שלו מוצמד לדירות שבאותו חלק בלבד, ובית מורכב "לא מוצמד", שבו מופרד רק רכיב הניהול וההחזקה של הרכוש המשותף.

פרשנות מובילה למסקנה לפיה לבעלי הדירות בבית המשותף מוקנית סמכות להחליט על כינון בית מורכב משני הסוגים, אולם למפקח נתונה אך סמכות להורות על כינון בית מורכב "לא מוצמד".

הבחנה בין בית מורכב שבו נעשתה הצמדה של החלקים לבין בית מורכב לא מוצמד שביחס אליו רק התקבלה החלטה על הפרדת הניהול וההחזקה: 

1. הוצאות החזקה- בית המשפט קבע כי בכל הנוגע לחובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף המופרד התוצאה דומה בשני המקרים, כלומר: חובת ההשתתפות תחול רק על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף של הבית המורכב. זוהי המשמעות הצרה ביותר של הפעלת סמכות המפקח לפי סעיף 59 לחוק.

2. קיום נציגויות נפרדות - בית מורכב "מוצמד" ובית מורכב שאינו מוצמד זהים בנוגע לקיום אסיפות כלליות נפרדות עבור בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף של הבית המורכב וכן כינון נציגויות נפרדות לבעלי אותן דירות. בשני התרחישים הדבר אפשרי: כאשר בתרחיש של בית מורכב "מוצמד" הוראה בדבר קיום נציגויות נפרדות צריכה להיקבע בתקנון בהסכמת כל בעלי הדירות, ואילו בתרחיש של בית מורכב "לא מוצמד" הוראה כאמור יכולה להינתן גם לפי צו של המפקח, לפי סעיף 59(ב) לחוק.

השאלה היא האם במסגרת החלופה של בית מורכב "לא מוצמד", שעל כינונו יכול גם המפקח להורות, נשללת זכותם של בעלי הדירות באגף מסוים לעשות שימוש ברכוש המשותף שבאגף האחר? בעניין זה, הסביר בית המשפט העליון כי במקרים רבים ההוראות בעניין הפרדת הניהול וההחזקה יצריכו גם הסדרה בעניין הפרדת השימוש ברכוש המשותף בהתאם לחלוקתו לאגפים השונים. בעיקרו של דבר, הגבלת השימוש ברכוש המשותף המופרד אינה תוצר "אוטומטי" של החלטת המפקח על הפרדת הניהול וההחזקה. 

בית המשפט העליון קבע כי סמכות המפקח בסעיף 59 לחוק מוגבלת למתן הוראה בדבר בית מורכב "לא מוצמד", דהיינו אין למפקח סמכות ליתן הוראות בדבר הצמדה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות, אולם יש לו סמכות ליתן הוראות בדבר הפרדה של הניהול וההחזקה ברכוש המשותף, ובכלל זה הוראות לעניין נשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף וקיום נציגויות נפרדות. החלטה זו עשויה להוביל לקבלת החלטה בדבר מניעת שימוש ברכוש המשותף של מבנה אחד מבעלי הדירות במבנה האחר. 

במקרה בפסק הדין קבע בית המשפט העליון כי המפקחת קבעה הוראות לעניין הצמדת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף למבנים השונים בבית המורכב, אלא שפרשנות סעיף 59 לחוק אינה מאפשרת זאת. עם זאת, אין מקום לשנות מהתוצאה שאליה הגיעה. המפקחת מוסמכת לתת הוראות בדבר הפרדת הניהול בבית המורכב. בהמשך לכך, רשאיות הנציגויות החדשות של האגפים המופרדים בבית המורכב לקבל החלטה, בין היתר, לעניין הגבלת השימוש ברכוש המשותף המופרד. בנסיבות העניין, ניתן לראות בהחלטת המפקחת ככזו הנותנת תוקף לרצונם האמור של בעלי הדירות במבנה העליון. 

רעא 2575/18 שרון יעקבסון נ' אסתר לוין