תקן 21 אינו מחייב את הוועדה המחוזית ובאפשרותה לקבל החלטה מנומקת החורגת מהתקן

הערר של עיריית נתניה עסק בתוכנית פינוי בינוי בשכונת הרומנים בנתניה. במסגרת התוכנית, מתוכננות הריסת 89 דירות לטובת הקמת 881 דירות חדשות. 

הוועדה המקומית ציינה כי במתחם הצפוני שכונת הרומנים, המאופיינת במצב סוציו-אקונומי נמוך, שאמורה לכלול 89 יח"ד, כשבפועל קיימות בה, תוך חריגה מתכניות, כ-100 יח"ד. הוועדה המקומית ציינה כי המתחם הדרומי צורף לתכנית, שכן לא ניתן לאשר במתחם הצפוני, את כמות יחידות הדיור הנדרשות מבחינה כלכלית לצורך ביצוע התכנית.

על פי הוועדה המקומית, על מנת שהתוכנית תצא אל הפועל, יש לוודא את היתכנותה הכלכלית, ולכן הופקדה התוכנית רק לאחר בדיקה כלכלית של השמאי היועץ מטעם הוועדה המחוזית. 

לאחר קבלת חוות דעתו של השמאי מטעם הוועדה המחוזית, סברה הוועדה המקומית כי בחוות הדעת נפלו מספר פגמים, וכי לאור חשיבותה בהערכת כלכליות התוכנית, יש להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית המבוססת עליה.

ומכאן, הגישה הוועדה המקומית ערר למועצה הארצית על החלטתה של המחוזית. 

הוועדה המקומית טענה כי חוות הדעת לא לקחה בחשבון היטל השבחה שיידרש אשר עשוי להשליך על כדאיות התוכנית. בנוסף טענה כי על פי חוות דעת השמאי, אם הפרויקט יכלול חניות תת-קרקעיות (כפי שאכן נקבע על ידי הוועדה המחוזית בהחלטה) ואם יהיה חיוב בהיטל השבחה מלא, לא תהיה כדאיות כלכלית לפרויקט. הוועדה המקומית טענה עוד כי השמאי המייעץ כלל בחוות דעתו 89 דירות תמורה בלבד, בפועל קיימות במתחם 101 דירות לפינוי וכי ביחס ל-12 הדירות הנוספות, ול-7 דירות שבעליהן מחזיקים 2 דירות בפרויקט, יש צורך לשקלל גם תשלום מס שבח – מה שעשוי להשליך על חוות הדעת ביחס לכלכליות הפרויקט. 

בנוסף טענה המקומית כי יש לאפשר חניות עליות, בין היתר מטעמי כדאיות כלכלית. אולם, הוועדה המחוזית קבעה כי אין לאפשר חניות עליות. הוועדה המקומית טענה כי ללא חניות עליות, הפרויקט לא יהיה כלכלי, לא יצא לפועל והציבור יצא נפסד. 

מנגד, טענה הוועדה המחוזית כי השיקול הכלכלי הוא אחד השיקולים שעל מוסד התכנון לבחון בתכניית, אולם הוא אינו השיקול הבלעדי, ואי-כדאיות כלכלית של פרויקט, או אי-כדאיות מספקת, אינה מלמדת על חוסר סבירות של החלטת מוסד התכנון. לטענות כנגד חוות הדעת השיבה המחוזית כי על פי הבדיקה השמאית, התחשיבים לוקחים בחשבון 1.3 חניות לכל אחת מדירות היזם. בנוסף, לצורך התגובה לערר בחן השמאי המייעץ את נושא היטל ההשבחה והגיע למסקנה כי בפרויקט יש רווחיות של 17.39% גם בחיוב מלא של היטל השבחה, ושיעורי הרווח עולים משמעותית בחיוב חלקי, כאשר ללא היטל השבחה מגיע הפרויקט לרווחיות של 25%. הוועדה המחוזית מוסיפה ביחס למקדמי הרווח של תקן 21 כי מדובר בקביעות שניתנות לבחינה ולשינוי, ובשנים האחרונות אושרו גם תכניות פינוי-בינוי ברווח יזמי של 17% ואף 15%, ולפיכך ההנחה של רווח מינימאלי בשיעור 20% היא סבירה. לעניין החניות, טענה המחוזית כי אין לאפשר במתחם חניות עליות, וזאת כדי לייצר מרחב ציבורי איכותי לדיירים המתגוררים במקום. 

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה דחתה את הערר וקבעה כי יש לדחות את הטענות המופנות כנגד חוות הדעת השמאית של יועץ הוועדה המחוזית, וכנגד ההחלטה לאשר את התוכנית על בסיס שיעור הרווח היזמי שצוין בה. 

המועצה הארצית הסבירה כי השמאי התבקש לבחון את הרווחיות של הפרויקט במידה שיוטל היטל השבחה מלא על התוכנית, היטל חלקי, או פטור מלא מהיטל השבחה. על פי בחינה זו, במקרה שיינתן פטור מלא מהיטל השבחה, יעמוד הרווח על 25.7%, במקרה שיחול חיוב מלא בהיטל השבחה, יהיה הרווח 17.39% בלבד, ובמקרה של חיוב חלקי (של 30%) בהיטל השבחה, יהיה הרווח 23.08%. כלומר, מציינת המועצה הארצית כי ניתן לומר כי שיעור הרווח הצפוי מהפרויקט גם בחלופה המחמירה ביותר של חיוב מלא בהיטל השבחה עומד על 17.39%, שהוא אמנם נמוך מ-20%, אך לא באופן חסר תקדים ביחס לפרויקטים אחרים שאושרו על ידי הוועדה המחוזית, ולא ניתן לומר כי מדובר בהחלטה בלתי סבירה. 

בנוסף קבעה המועצה הארצית כי הוועדה המחוזית אינה מחויבת לקבל את המלצת השמאי המייעץ, וייתכנו מקרים שבהם השיקול הכלכלי, או רווחיות גבולית, יינגפו בפני החשיבות הציבורית של תכנית כזו או אחרת. חוות הדעת השמאית, ותקן 21 המשמש ככלי עזר להכנתה, אינם מחייבים את הוועדה המחוזית ובאפשרותה לקבל החלטה מנומקת הסוטה מהם. 

ערר (מרכז) 47/18 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז

- האם תוכנית המשנה קווי בניין מקימה חבות בהיטל השבחה

- לא כל קבוצת רוכשים הינה קבוצת רכישה