ועדת הערר במחוז תל אביב קבעה כי לא ניתן ליתן תמריצי תמ"א 38 לבניין שכבר חוזק

ערר שהוגש על ידי דיירת בבניין ברח' פרלשטיין 31 בבת ים על החלטתה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים לאשר בתנאים בקשה לשינויים מהיתר בניה שמהותו הריסת מחסן קיים ותוספת יח"ד אחת בקומת קרקע. הועדה המקומית אישרה את תוספת יחידת הדיור בכפוף למציאת מקום בקומת הקרקע לדיירי הבניין כולו (ברכוש המשותף) ואישור מהנדס מטעם הרשות לגבי עמידה בת"י 413.

הדיירת העותרת טוענת כי המחסן אותו מבוקשת להרוס ולהפוך ליחידת דיור הוא רכוש משותף לכלל הדיירים ומיועד לשימושם וכי מיקומו של המחסן, בקרבה ובסמוך לכניסה האחורית לבניין, המשמש כמעבר גם לגישה לחדר האשפה. בנוסף נטען כי אישור יחידת הדיור פוגע משמעותית במראה וברמת הדירות בבניין ויביא לירידה ערך של הדירות בו.

הועדה המקומית טעונת כי על המגרש היה בנוי בעבר מבנה בן 3 קומות ובו 21 יחידות דיור. ביחס למבנה הוגשה בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 לתוספת 14 יחידות דיור בשתי קומות + קומת גג חלקית ובה 2 יחידות דיור, הוספת מעלית, מרפסות ושיפוץ המבנה הקיים. הבקשה להיתר אושרה על ידי הועדה המקומית והוצא היתר הבניה. לאחר מכן בשנת 2016 דנה הועדה המקומית בבקשות שהוגשו לה לשינויים בהיתר כך שתתווסף יחידת דיור בקומת הגג. הועדה המקומית אישרה את תוספת יחידת הדיור בגג בכפוף למציאת שטח חלופי עבור מחסן לרווחת דיירי הבניין. הועדה המקומית סבורה כי הבקשה תואמת את הוראות תמ"א 38 שמאפשרות סגירה ומילוי של הקומה המפולשת. במהלך שמיעת הדיון בערר, הובהר כי הבניה מכוח ההיתר כבר בוצעה אך טרם ניתן למבנה טופס 4 בגלל ליקויים שונים בבנייה שבוצעה.

השאלה שעלתה הינה האם ניתן היה לאשר שינויים להיתר שכוללים תוספת של זכויות ושל יחידת דיור מכוח תמ"א 38 בבניין שכבר חוזק?

הוועדה המקומית הייתה סבורה כי כל עוד לא ניתן לבניין טופס 4 ניתן להוסיף לו זכויות בנייה מכוח תמ"א 38. ועדת הערר קיבלה את הערר ופסקה אחרת מהוועדה המקומית וקבעה כי לא ניתן ליתן תמריצי תמ"א 38 לבניין שכבר חוזק.

"תכליתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. סל הזכויות שניתן להתיר מכוח תמ"א 38 מותנה ראשית בהוכחה כי המבנה דרוש חיזוק ואינו עומד בתקן 413 .זהו תנאי לדיון בבקשה להיתר... כל עוד טרם חוזק הבניין, ומבקשים לנצל זכויות מכוח תמריצי התמ"א שלא נוצלו–אין מניעה עקרונית לעשות כן (בכפוף לבחינת הבקשה ולשיקול הדעת של הוועדה מקומית). לשון אחרת, ניתן להגיש בקשות להיתרי שינויים לניצול תמריצי תמ"א, גם לאחר שנתקבל ההיתר המקורי לחיזוק המבנה ובלבד שטרם הסתיימו עבודות חיזוק המבנה. עם זאת, אין העובדה שהבקשה המקורית להיתר הוגשה לניצול תמריצים מכוח תמ"א 38 ,במועד בו הבניין טרם חוזק, כדי להוות פתח לבקשות נוספות, ללא מגבלה. משחיזוק המבנה מכוח היתר הבניה המקורי בוצע והסתיים, לא ניתן עוד לטעון כי מימוש התמריצים דרוש כתמריץ כלכלי לביצוע חיזוק המבנה (שהרי זה חוזק כבר), ועל כן, גם על פי תכליתה העיקרית של התמ"א (עידוד חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה) אין מקום לאשר ניצול תמריצים נוספים מכוחה".

ערר (ת"א) 17/6052 יעל רייקה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - בת ים