אין לחייב יזם לבנות חניון תת קרקעי
אין לחייב יזם לבנות חניון תת קרקעי
עדת ערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז הצפון, קבעה שכדי לשמור על הכדאיות הכלכלית של פרויקט תמ"א 38/2 בעיר טבריה אשר מחוץ לאזורי הביקוש, חניון עילי יספיק, ואין לחייב את היזם לבנות חניון תת קרקעי.
יזם הגיש בקשה להיתר להריסת בניין בן שתי קומות ובניית בניין חדש בן 7 קומות מכוח תמ"א 38/2 בעיר טבריה. הוועדה המקומית טבריה אישרה את הבקשה להיתר, אולם דחתה את פתרון החניה העילי שהציע היזם וקבעה כי יש לתכנן חניון תת-קרקעי ובו 20 מקומות חניה חדשים.
על החלטת הוועדה המקומית הגיש היזם ערר בטענה כי עלות חפירת חניון תת-קרקעי היא גבוהה בהרבה מבניית חניון עילי, ומעבר לעלות הכספית הישירה לחפירת החניון, יש להוסיף גם את משך הבנייה הנדרש לחפירת החניון, שמוסיף לזמן שבו יידרש לממן דיור חלופי לבעלי הדירות. כיוון שכך, טענתו הייתה כי ההחלטה עשויה להפוך את הפרויקט כולו ללא כדאי מבחינה כלכלית.
וועדת הערר שבמחוז צפון קיבלה את הערר וביטלה את התנאי להקמת חניון תת-קרקעי להיתר הבנייה, מהטעמים הבאים:
1. דרישת הועדה המקומית להקמת חניון תת קרקעי אינה מעוגנת בתכנית מאושרת או מופקדת או בהנחיות מרחביות, ואף לא נדרשה בדף המידע שהומצא ליזם. כידוע, התקנות מחייבות מתן מענה לחניות הנדרשות בתחום המגרש, ואולם אין הן מחייבות כי החניון יהיה תת קרקעי, ואף אינן מתירות לוועדה המקומית לקבוע זאת. גם התוכנית המקנה לוועדה המקומית סמכות להתיר הקמת חניון תת קרקעי, ומקנה זכויות לשם כך, אינה מחייבת הקמתו של חניון כאמור ואף אינה קובעת כי הועדה המקומית רשאית לחייב בהקמתו, מקום שהדבר לא נתבקש.
2. ועדת הערר קבעה כי בדף המידע שהוציא היזם טרם הגשת בקשה להיתר בנייה, לא נקבע כי תנאי להיתר הוא הקמת חניון תת-קרקעי. היזם הסתמך על דף המידע, הוציא הוצאות כספיות לא מבוטלות על בסיס דף המידע, ועתה הוועדה המקומית מבקשת לסטות מהאמור בדף המידע. ועדת הערר שוב חזרה על מושכלות יסוד לפיה הוודאות התכנונית היא ערך שיש לשמור מכל משמר, וכי רק בסיטואציות חריגות ביותר המפורטות בסעיף 145(ג2) לחוק התכנון והבנייה, ניתן לסטות מדף המידע ולהתנות תנאים חדשים בניגוד לאמור בו.
3. הקמת חניה תת קרקעית, אף שהיא מהווה ניצול יעיל של הקרקע וראויה לרוב מבחינה תכנונית, כרוכה בעלות כספית ניכרת, ועל כן חיוב בה מייצר תמריץ שלילי לבניה חדשה. לכך שמדובר בתנאי המטיל נטל מכביד מבחינה כלכלית התנאי משנה את מאזן הרווח של הפרויקט ועלול להפכו לבלתי כדאי מבחינה כלכלית. לכך יש השפעה על ההתפתחות העירונית, לרבות מימוש פרויקטים מכוח תמ"א/38 שגם כך היקפם מוגבל.
4. הוועדה קבעה בנוסף כי המטרה התכנונית שעמדה ביסוד דרישת הועדה המקומית כי יוקם חניון תת קרקעי היא הגדלת השטח הפתוח הפנוי במגרש לצורכי חלחול ולרווחת הדיירים. ואולם, מטרה זו ניתנת להשגה ולו חלקית אף ללא חניון תת קרקעי.
5. וועדת הערר הוסיפה גם כי ביישובי הצפון והפריפריה, אשר אינם משופעים בפרויקטים להתחדשות עירונית, הטלת "משקולת" בקביעת תנאים למתן היתר שמשמעותם הכלכלית היא הרסנית לפרויקט באופן שהוא לא יצא אל הפועל, אינה מקובלת.
ערר (צפון) 1133/18 בן חיים נחמני יזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה
למאמרים נוספים:
