הפטור מהיטל השבחה לשכונת שיקום חל רק בעת מימוש ואינו חל לעת מכר
הפטור מהיטל השבחה לשכונת שיקום חל רק בעת מימוש ואינו חל לעת מכר
פסק דין של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים קבע כי הפטור מהיטל השבחה לשכונת שיקום חל רק בעת מימוש בדרך של קבלת היתר בניה ומימושו בפועל ואינו חל לעת מכר. יש לבחון את הזכאות לפטור במועד אישור התכנית המשביחה.
רקע עובדתי:
ערעור מנהלי שהוגש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין, על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. עניינה של ההחלטה הוא היקף הפטור מהיטל השבחה לשכונת שיקום, בהתאם לסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.
המשיבים חתמו על הסכם מכר למכירת שתי חלקות שבבעלותם, בעקבות החתימה על הסכם המכר הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובניה למשיבים שומת היטל השבחה וזאת בגין שתי תכניות משביחות שחלו על הנכס.
בעקבות שומה זו הגישו המשיבים ערר לוועדת הערר מחוז המרכז. במסגרת הערר טענו המשיבים כי הם זכאים לפטור מכח הוראות סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק מאחר והנכס מצוי באזור שהוכרז כשכונת שיקום, וכן לאור העובדה כי התכניות המשביחות החלות על הנכס מאפשרות אך את הגדלת הדירות הקיימות ואינן מאפשרות תוספת יח"ד חדשות. משכך, אין כל בסיס לדרישת תשלום היטל ההשבחה שהוציאה הוועדה.
ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי העוררים זכאים לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה מכח הוראות סעיף 19(ב)(1).
לאור החלטת וועדת הערר הגישה הוועדה המקומית ראש עין ערעור לבית המשפט המחוזי בלוד.
טענות הצדדים:
הוועדה המקומית חולקת על נכונות קביעתה של ועדת הערר, וסבורה כי לכל היותר ניתן לומר כי הוראת הפטור "שותקת". אלא, ושלא כסברת ועדת הערר, שתיקת החוק אינה מצביעה בהכרח על הסדר שלילי. עוד טוענת הוועדה המקומית כי פסיקת ועדת הערר סותרת את הלכת עמאש. משנקבע בהלכת עמאש כי מטרתו היחידה והסוציאלית של הפטור היא לאפשר לתושב שכונת שיקום "לשפר את תנאי מחייתו", לפיכך משנקבע העיקרון הפרשני המחייב לפיו "האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות", ובעיקר משנקבע כי יש לצמצם את תחולת הפטור להרחבת דירות קיימות בלבד, המסקנה היא שהפטור חל רק בעת מימוש בדרך של קבלת היתר בניה ומימושו בפועל, שהרי הרחבת דירת מגורים קיימת תיתכן רק באמצעות בנייתה.
המשיבים טוענים מנגד כי בעניין עמאש נקבע שסעיף הפטור מחייב להחריג מתחולתו בנייה חדשה. מכאן, שהחריג היחידי לתחולת הפטור הוא רק ביחס לתוספת יח"ד. דהיינו, הפטור חל באופן מלא על כל בניה בתחום שהוכרז שכונת שיקום למעט בגין תוספת יחידות דיור. לטענת המשיבים, אימוץ גישת הוועדה המקומית תביא לתוצאה מנוגדת להגיון. הדבר אף יביא לאפליה פסולה בין תושב דל, שאין לו אמצעים לממן הרחבת דירתו, הנאלץ למכור את ביתו, שיידרש לשאת במלוא ההיטל, לבין אדם עתיר אמצעים שיממן את הרחבתה, ללא חיוב בהיטל השבחה, ומיד לאחר מכן ימכור את דירתו, כמובן ללא חיוב בהיטל
בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את הערעור שהגישה הוועדה המקומית ופסק כי בית המשפט העליון פסק כי פרשנותו התכליתית של סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מחייבת להחריג מתחולתו בנייה חדשה. משנקבע כי מטרתו היחידה והסוציאלית של הפטור היא לאפשר לתושב שכונת שיקום לשפר את תנאי מחייתו, משנקבע העיקרון הפרשני המחייב לפיו האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות ובעיקר משנקבע כי יש לצמצם את תחולת הפטור להרחבת דירות קיימות בלבד, המסקנה המתבקשת היא שהפטור חל רק בעת מימוש בדרך של קבלת היתר בניה ומימושו בפועל, שהרי הרחבת דירת מגורים קיימת תיתכן רק באמצעות בנייתה. המחוקק ביקש שלא להחיל את הפטור לשכונת שיקום לעת מכר. בית המשפט קבע כי יש לבחון את הזכאות לפטור ב"מועד הקובע", קרי – במועד אישור התכנית המשביחה, ולא במועד המימוש.
"באשר לפטור המצוי בסעיף 19(ב)(3), הקובע כי לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא "השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום - נקבע שלשון הסעיף מאפשרת את החלת הפטור על בנייה חדשה כמו גם על הרחבת דירות קיימות. עם זאת, לאור הפרשנות המצמצמת הנהוגה בפסיקה בקשר עם פטורים מהיטלי השבחה, נקבע כי "בנייה חדשה", הינה, בין השאר, בניית יחידות דיור חדשות על נכס קיים, וכי הפטור אשר בגדרי סעיף זה אינו חל עליה (ראו פסק דינו של הנשיא בדימוס דוד חשין בעמ"נ 15933-02-14 דיסקין נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים [פורסם בנבו] מיום 7/10/14 (פורסם בנבו))"
עמנ (מרכז) 33956-03-17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נ' שמחה מעודה ואח'
למאמרים נוספים:
