ועדת הערר לתכנון ולבניה דנה ביחס הסביר לתוספת יחידות דיור בפרויקט תמ"א 38

ועדת ערר דנה בבקשה לפרויקט תמ"א 38 חיזוק מבנה קיים בן 6 יח"ד כאשר מתבקשת תוספת 3 קומות כשהקומה השלישית הינה קומה חלקית וכן לכל יח"ד קיימת מתווספת מרפסת, ממ"ד ומבואה קטנה לממ"ד.

הממ"ד חורג מקווי הבניין הצדדיים ומותיר מרחק של כ- 1.3 מ' מכל צד עד גבול מגרש. מעבר לכך לא נתבקשו חריגות מקווי הבניין (למעט חריגה מינורית וזניחה עבור יציקת החיזוקים במסגרת הפרויקט תמ"א 38).

במגרש מוצעים 6 מקומות חניה נוספים עבור 5 יח"ד המתווספות. העוררים מתגוררים משני צדדי הבניין. חלקם בבניין חדש שנבנה לפי כ- 5 שנים. 

טענתם העיקרית של העוררים מופנית כנגד החריגה מקו הבניין לצורך הוספת הממ"ד. כמו כן, טוענים העוררים כי תוספת הקומות משנה את אופי הסביבה ולבסוף טוענים כי הוספת יח"ד תעמיס מאוד על התשתיות.

ועדת ערר קבעה, כי הטענה בדבר העמסה על תשתיות, לא נתמכה ולו בראשית ראיה. לא ברור מהן התשתיות אשר אינן יכולות לשאת את תוספת 5 יח"ד המבוקשת על כן על פי סוגיה זו אין מניעה לביצוע תמ"א 38. 

אשר לסוגיית חניה, העוררים טענו כי קיימת מצוקת חניה קשה בסביבת הנכס וכי תוספת יח"ד תוסיף לעומס הקיים. 

אלא שבבקשה ניתן מענה לתקן חניה לכל יח"ד בבניין, ואף חניה אחת עודפת. משכך, לא השתכנענה הוועדה כי תוספת יח"ד תעמיס באופן חריג על החניה הציבורית ברחוב, הגם שבבניין העוררים הצמוד למגרש המבקש, אשר נבנה יחסית לאחרונה, ניתן פתרון חניה לפי מפתח זהה ואף נמוך מזה המוצע בענייננו - חניה אחת לכל יח"ד. העוררים אינם יכולים לדרוש כי לא יאושר לשכניהם מה שאושר עבורם, ולכן גם על פי טענה זו אין מניעה לביצוע תמ"א 38.  

אשר לאופי הסביבה, יש לבחון את ההתאמה לאופי הסביבה ביחס לסביבה הסטטוטורית, ולא ביחס לקיים בפועל. בית העוררים החדש מייצג את האופי הסטטוטורי ואת היתכנות הבניה של כלל המגרשים ברחוב - מבנים בני 4 קומות וחדרי יציאה לגג.

הבניין המבוקש לאחר התוספת והחיזוק של תמ"א 38 הנו בן 7 קומות כשהקומה השביעית הינה קומה חלקית, ומשכך, אינו מהווה מבנה חריג המשנה את אופי הסביבה הקרובה, אלא מבנה המשתלב בה, הגם שהועדה התרשמה כי אין מדובר בסביבה תכנונית הומוגנית, וקיימים מבנים גבוהים אף יותר בסמיכות מקום. 

לעניין הממ"דים טענה הוועדה, כי העוררים לא הבהירו מהי הפגיעה הנטענת, למעט עצם הטענה של צמצום המרווחים בין הבניינים. לא הוצג תכנון הדירות של העוררים, ולא הובהר באיזה אופן דירותיהם נפגעות כתוצאה מן ההתקרבות. 

שנית, כידוע, במידת הצורך ניתן להציב ממ"ד המתווסף לבניין קיים, גם עד גבול מגרש והכל על מנת לאפשר מיגון של דירות קיימות. מכאן, שישנה הצדקה ברורה לאופן העמדת הממ"ד והחריגה מקו הבניין, שכן העמדה זו מאפשרת יצירת דרך גישה לחניה, העוברת במרכז החלקה, בקומת המחסנים של הבניין הקיים, לחניה המותקנת בעורף המגרש. לחלופין, העמדה שונה של הממ"ד, כפי שהציעו העוררים, תחייב ביטול של שני מקומות חניה. אופן הגישה לחניה המוצע בבקשה מאפשר שמירת המרווחים בין הבניין הנידון לבנייני השכנים הגובלים ללא תנועת מכוניות.

העוררים טענו שהפחתת קומה וביטול יחידת דיור אחת (הפנטהאוז), תפתור את כל הסוגיות שהועלו על ידם וניתן יהיה להוציא את פרויקט תמ"א 38 לדרך. פתרון זה יקטין את המבנה, יקטין את העומס על התשתיות (שלא הוכח) וממילא יאפשר את הזזת הממ"דים, שכן לא תהיה מניעה לבטל שני מקומות חניה. 

הוועדה לא מצאה לנכון להורות על ביטול יחידת דיור במסגרת פרויקט תמ"א 38. המחוקק בחר להגדיר תוספת של 2 קומות וקומה חלקית במקרים של חיזוק מבנה קיים בפרויקט תמ"א 38, כתמריץ נדרש לביצוע פרויקטים תמ"א 38 לחיזוק מבני דירות קיימים. המחוקק קבע גם אפשרות להוסיף יחידות דיור בקומת הקרקע, אופציה שהמשיבים אינם מבקשים לממש, מן הטעם שתימנע את החניה בתחום המגרש. 

לדעת הוועדה, תוספת של 5 יחידות חדשות ביחס ל-6 קיימות במסגרת פרויקט של תמ"א 38, כאשר נשמר מספר יחידות לקומה בדומה לבניין הקיים, בסביבה מתחדשת הדומה בגובה בנייניה למוצע בבקשה שבנידון, הוא סביר לפרויקט תמ"א 38 ואינו מהווה מדד יוצא דופן בסביבתו. לא הוכח כי תוספת יח"ד והקומות מייצרת פגיעה כלשהיא בעוררים או בסביבה, אזי אין מקום להורות על הפחתת איזה מהן. 

במצב דברים זה, כאשר קבעה הוועדה כי אין מקום להפחית במספר יח"ד ומתווספות 5 יח"ד לבניין, לא ניתן לשנות את מיקום או העמדת הממ"דים, מבלי שיהיה בכך לפגוע ואף לסכל את אפשרות החניה בתחום המגרש. חניה שגם לגישת העוררים נדרשת וחיונית לפרויקט. יש לציין כי גם לו היה מוצע מספר דירות קטן יותר, הוועדה לא הייתה מורה על הפחתת מספר מקומות החניה המוצעים במגרש במיוחד לנוכח טענות העוררים בדבר העומס הקיים על החניות הציבוריות.  

מנגד, לא הוכחה כל פגיעה בעוררים כתוצאה מאופן העמדת הממ"דים כמבוקש, ובכל מקרה לא הוכחה פגיעה בלתי סבירה או בלתי מידתית. 

לטענת הוועדה מדובר בפרויקט תמ"א 38 מאוזן שהשפעתו על הסביבה ועל העוררים מרוסנת, פתרון הכניסה לחניה האחורית הוא מקורי ואף כרוך בוויתור על יח"ד המתאפשרת מכוח תמ"א 38 והוא מאזן היטב בין הצורך בחיזוק המבנה הקיים תוך יצירת תמריץ כלכלי לכך ובין ההשפעה על הסביבה הקרובה.

• ראו: ערר (חי') 1034-01-18 איל רוזן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה קריות.