ועדה מקומית אינה מוסמכת להוסיף ייעודי קרקע במסגרת תכנית
ועדה מקומית אינה מוסמכת להוסיף ייעודי קרקע במסגרת תכנית
ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב קבעה כי לא ניתן לכלול בתכנית בסמכות ועדה מקומית תוספת של שטחי בניה שניתן לאשר במסגרת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, כשאלו חורגים מהיקף הזכויות שמוסמכת ועדה מקומית להוסיף מכוח הוראות סעיף 62א לחוק התכנון והבניה.
עובדות המקרה:
בעלי דירות הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית גבעתיים לאשר תכנית אשר מציעה הריסתם של 4 מבנים, בני 4 קומות שבהם 32 יחידות דיור, ולהקים תחתם בניין אחד בן 18 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית ל- 82 יחידות דיור. על החלטת הועדה המקומית לאשר את התכנית הוגשו 3 עררים.
העוררים טענו טענות שעניינן העדר סמכות לאשר תכנית כאמור בידי הועדה המקומית.
העוררים טענו שראוי להתנות את התכנית באישור הועדה המחוזית וזאת בשל הצורך לייעד את השטחים המתאימים לשצ"פ, נושא שאינו בסמכות הועדה המקומית. בנוסף טענו העוררים שבמסגרת התכנית הוקנו שטחי בניה, שעה שלא ניתן לקבוע אותם במסגרת תכנית בסמכות מקומית, לרבות שטחים מכוח תמ"א 38, אשר נקבע בתכנית שיחושבו רק בשלב היתר הבניה.
כמו-כן טענו כי חישוב הזכויות לעניין זה מוטעה, וכי התכנית קובעת נפח בניה (גובה וקווי בניין) לצורך הכלת היקף זכויות בניה ערטילאי ולא ברור, שאמור להכיל מקסימום שטחי בניה מכוח תמ"א 38. עוד טוענים העוררים שלוועדה המקומית אין סמכות לקבוע במסגרת התכנית יעוד של שפ"פ.
הועדה המקומית ויזמי התוכנית טענו כי בדבר העדר סמכות לוועדה המקומית לאשר תוספת יעוד של שפ"פ או שצ"פ, אין בתכנית כל תוספת של יעוד חדש, וכי כל שטח התכנית נותר ביעוד מגורים. הועדה המקומית טענה שבמסגרת התכנית המופקדת מוצעים רק עניינים שהינם בסמכות הועדה המקומית בהתאם להוראות חוק התכנון. לטענת הועדה המקומית במסגרת התכנית מוצע לממש זכויות בניה מכוח התכניות התקפות, תוספת זכויות מכוח תמ"א 38, הגדלת מספר יחידות הדיור, שינוי הוראות בינוי, הגדלת מספר הקומות המרבי, שינוי קווי בניין, קביעת זיקת הנאה וכיו"ב, אשר לטענת הועדה המקומית כולם הם עניינים שבסמכותה לקבוע במסגרת תכנית בסמכותה. לעניין העדר סמכות לקבוע יעוד חדש בתכנית, טענה הועדה המקומית שהתכנית אינה קובעת יעוד חדש, לא לשצ"פ ולא לשפ"פ, אלא קובעת הוראות לרישום זיקת הנאה לציבור שהינה הוראה שבסמכותה.
השאלה שעמדה לדיון בוועדת הערר המחוזית הינה האם התכנית מושא הערר היא תכנית בסמכות הועדה המקומית. האם ניתן לכלול בתכנית בסמכות ועדה מקומית תוספת של שטחי בניה שניתן לאשר במסגרת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, כשאלו חורגים מהיקף הזכויות שמוסמכת ועדה מקומית להוסיף ?
ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי תוספת זכויות הבניה שלשמן התבקשה תוספת הקומות לא מעוגנות בתכניות מתאר מקומיות או בתכניות מפורטות שאישרה הועדה המחוזית. זכויות מכוח תמ"א 38 הינן זכויות תיאורטיות שטרם באו לעולם. הן הופכות לזכויות ממשיות רק לאחר שאושרו במסגרת החלטת ועדה מקומית בבקשה להיתר מסוימת וביחס למגרש מסוים. במסגרת תכנית בסמכות ועדה מקומית, לכל היותר ניתן לקבוע הוראות שעניינן בינוי של בניין אחד במקום 4 מבנים, ובהמשך לכך גם ניתן היה לקבץ את כל זכויות הבניה הקיימות בתכניות התקפות למבנה אחד, ואף לקבוע תוספת קומות לצורך כך. אולם לא ניתן להוסיף קומות לבניין לצורך זכויות בנייה שאינן מאושרות.
"...במגרשים מושא התכנית קיימים 4 מבנים בני 4 קומות מעל קומת עמודים. בהתאם לתמ"א 38 השטח המקסימלי שניתן להוסיף לזכויות הקיימות מכוח התכניות התקפות במקרה של פרויקט להריסה ובניה מחדש, הוא תוספת בהיקף של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות. כלומר, בהליך רישויי מכוח תמ"א 38 ניתן היה לאשר 4 מבנים שלכל אחד מהם תוספת קומות ושטח בהיקף של 3.5 קומות בלבד על המאושר. כמו-כן, ניתן היה להוסיף 3 קומות נוספות (ללא שטחי בניה) מכוח סמכות הועדה המקומית לאשר תוספת קומות בהקלה לפי תקנות סטיה ניכרת (חלקן מקבלות ביטוי במסגרת תכנית גב/מק/2002). לעומת זאת, במסגרת התכנית שבפנינו מוצע מבנה אחד בן 18 קומות. אין מחלוקת שבמסגרת היתר מכוח תמ"א 38 לא ניתן היה להגיע לתוצאה כזו, ולאשר מבנה כאמור..."
"...לפני סיום נבקש לציין, שההצעה לאחד 4 מבנים למבנה אחד גבוה, ובכך 'לפנות' שטח מבינוי, ולאפשר שטח ירוק הוא תכנון ראוי בעיננו, וזאת בכפוף לבחינת הרחבת המרחק בין המבנה החדש לבניין במאבק 2. עם זאת, אפשרויות התכנון במסגרת תכנית בסמכות מקומית במקרה הנדון, הן מוגבלות גם לשיטת הועדה המקומית. זאת בין השאר, הואיל והועדה המקומית אינה מוסמכת להוסיף ייעודי קרקע, לרבות יעוד קרקע של שצ"פ, במסגרת התכנית. לפיכך לא ניתן לקבוע במסגרת התכנית שהשטח 'המתפנה' ישמש כשטח ציבורי. עניין זה הינו בסמכות הועדה המחוזית..."
ערר (ת"א) 5184/17 קורונה יעקב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים
למאמרים נוספים:
