כיצד מחשבים מס שבח ממכירת מקרקעין, הכוללים דירת מגורים וזכויות בנייה נוספות

בחודש דצמבר 2014 מכרו העוררים את מלוא זכויותיהם בחלקה המצויה ברחוב אהרונסון 14 בתל-אביב, הידועה כחלקה 45 בגוש 6945 תמורת סך של 16,033,094 ש"ח לחברה לבניה ופיתוח. ביום 1 בינואר 2015 אישר בית משפט השלום את המכירה. 

אין מחלוקת כי ביום המכירה היה מצוי על החלקה נכס בנוי אחד בלבד והמחלוקת בין הצדדים היא לגבי גודלו של הנכס הבנוי - האם 100 מ"ר כטענת העוררים או 60-56 מ"ר כטענת המשיב.

לטענת המשיב על החלקה היו בנויות בשנות ה-90 שתי דירות מגורים ואחת מהן נהרסה, כך שביום המכירה הייתה מצויה על החלקה דירה בגודל של כ-56 מ"ר, ואילו לטענת העוררים לא היו בחלקה בעבר שתי דירות אלא דירת מגורים אחת בגודל של כ-100 מ"ר.

לפי נסח רישום 43673 במקרקעין מיום 6.2.2017, העוררים 3-1 החזיקו בעלות בשיעור של 75% חלקה ששטחה 319 מ"ר ואילו חברה אחרת החזיקה בעלות בשיעור של 25% בחלקה. 

ביום 6 בדצמבר 2014 נחתם הסכם שיתוף בין העוררים (בינם לבין עצמם), שלפיו הבעלות על הדירה הקיימת שייכת לעוררת 1 והיא תהא זכאית לתקבולים של מלוא דמי השכירות המתקבלים מהבית, ואילו הבעלות של זכויות הבנייה הנוספות (המגרש) שייכת לעוררים 2 ו-3. לטענת העוררים הסכם שיתוף זה מבטא את ההסכמות בעל פה שהיו בעבר בין העוררים ולמעשה, כך לטענת העוררים, לא חודש ולא שונה דבר.

בין השותפים בחלקה היו מחלוקות לגבי הבעלויות בחלקה שהגיעו לפתחם של בתי המשפט, בין היתר בת"א 43176-11-13 אשר תלוי ועומד כיום, כמו גם הליכים תלויים אחרים אותם מנהלים העוררים בערכאות שונות.

הסכם המכירה מחודש דצמבר 2014 קיבל בחודש ינואר 2015 את אישור בית המשפט. אושר לכונסי הנכסים, שמונו על ידי בית המשפט למטרת פירוק השיתוף, למכור 75% מכלל זכויות הבעלות בחלקה מקבוצת העוררים 1-3 לחברה לבניה ופיתוח המוזכרת לעיל. 

הראשונה - מהו שיעור הזכויות בדירת המגורים שיש לעוררים לאור הסכם השיתוף שחתמו העוררים בינם לבין עצמם ערב מכירת החלקה? זאת בהינתן שהמשיב לא מכיר בהסכם שיתוף זה שלעמדתו כל תכליתו הפחתת מס. לטענת העוררים, כתוצאה מהסכם השיתוף מלוא הזכויות בדירת המגורים בבעלות עוררת 1 באופן בלעדי, ואילו המגרש וזכויות הבניה הנוספות הינם בבעלותם הבלעדית של עוררים 2 ו-3. רק העוררת 1 הייתה זכאית לחישוב ליניארי מוטב לצורך קביעת החיוב במס שבח. מאידך, לדעת המשיב מדובר בחלקה בשלמות בבעלות משותפת של מספר בעלים ולא ניתן לבצע חלוקה בין חלק מהבעלים מאחר ויש בעלים נוספים בחלקה שאינם צד להסכם.

השנייה - מהו שווי הבית הקיים המצוי בחלקה ומהו שטחו לצורך קביעת השווי. קביעת השווי של דירת המגורים נחוצה לצורך ייחוס התמורה לדירת המגורים ולזכויות הבנייה הנוספות הבלתי מנוצלות.

העוררים טענו, כי החלקה שנמכרה נרכשה על ידי העוררים עוד בשנת 1990 ולא חל שינוי (הגדלה או הרחבה כלשהי) במרוצת השנים. אותה יחסיות בין דירת מגורים לזכויות הבנייה, אשר נקבעה בזמנו בידי ועדת הערר בשנת 1992, לצורך החיוב במס רכישה בעת קניית הנכס, הינה בעלת תוקף מחייב גם להיום ועוררת 1 הייתה זכאית להסתמך עליה. על פי פסיקת השמאית המכריעה נקבע כי לא חלו ו/או התווספו זכויות בניה כלשהן לנכס במרוצת השנים ולכן אין "השבחה".

המשיב טען, כי בהתאם לפרוטוקול הדיון מיום 17.7.2017 הגיעו הצדדים להסכמה שלצורך מיסוי עסקת המכירה דנן, התמורה והשבח ממכירת הזכויות ייוחסו באופן יחסי ופרופורציונלי בין שלושת המוכרים (העוררים) כל אחד לפי חלקו וזכויותיו בנכס, כפי שהזכויות רשומות במרשם המקרקעין (כאשר כ-50% מזכויות הבעלות בבית הקיים שייכות לעוררת 1).

לפיכך, הסוגיה היחידה שנותרה במחלוקת היא הסוגיה בדבר שווי הבית הקיים ללא זכויות הבנייה וכיצד יש לייחס את התמורה בין הבית הקיים לזכויות הבנייה הנוספות. סוגיה זו טומנת בחובה מחלוקת נוספת בדבר שטחו של הבית הקיים.

לפי תצהיר המשיב, היו בעבר על החלקה שתי דירות מגורים, וקיימות אינדיקציות לכך שאחת הדירות, ששטחה היה 100 מ"ר, נהרסה ונותרה דירה אחת בשטח 56 מ"ר בלבד במועד המכירה. בין האינדיקציות כי היו בעבר שתי דירות מגורים ניתן למנות את חוזי הרכישה המקוריים המדברים על "2 צריפים". 

בכל מקרה קיימת מחלוקת לגבי זהות הנכס שנותר על תילו, זה ששטחו 100 מ"ר או זה ששטחו 56 מ"ר. לטענת העוררים קיימת דירת מגורים בשטח של 100 מ"ר ואילו לעמדת המשיב נותרה דירת מגורים אחת בשטח של 56 מ"ר.

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 פסקה, כי יש לדחות את טענות העוררים שעוררת 1 היא בעלת כל הזכויות שיש לעוררים בדירת המגורים, וזאת בהסתמך על הסכם השיתוף שנחתם בין העוררים ערב מכירת החלקה, מהטעם שהמדובר בהסכם שנחתם שכל תכליתו הוא ניסיון להפחתת מס בין העוררים. 

נוסף על כך, אין כל הצדקה לסטות מההסכמה אליה הגיעו הצדדים בדיון בוועדה, לפיה התמורה והשבח ממכירת הזכויות בחלקה ייוחסו באופן יחסי ופרופורציונאלי בין שלושת העוררים, כפי שהזכויות רשומות במרשם המקרקעין. 

בנוסף, ועדת ערר קיבלה את עמדת המשיב, לפיה גודל הבית הקיים הוא 60-65 מ"ר היות והמשיב הרים את נטל הראיה והביא בפני הוועדה ממצאים והכוחות שגודל הבית הינו כ-60-65 מ"ר ולא 100 מ"ר כטענת העוררים, שלא הביאו ראיות מספיקות לתמיכה בעמדתם. 

אשר על כן, קבעה ועדת ערר כי יש לדחות את הערר ברובו הגדול ולאמץ את השווי של 3.2 מיליון ₪ לדירת המגורים וליישם את כל חישובי מס השבח לפי שווי זה בהתאם לבעלויות המופיעות במרשם המקרקעין. 

• וע (ת"א) 56292-05-16 כוכבה סער נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב