בית המשפט המחוזי קבע- תיקון 3/א לתמ"א 38 חל גם על הבקשות אשר אושרו טרם התיקון אך לא הוצא היתר בנייה מכוחם

בעלי דירות בבניין ברחוב ארלוזרוב 6 בבת ים הגישו בשנת 2014 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבת ים בקשה להיתר בניה לפרויקט תמ"א 38/2 בבניין- הריסת מבנה קיים ובניית בניין חדש בן 9 קומות המכיל 28 יח"ד. בנובמבר 2014 ניתן היתר בתנאים לבקשה לביצוע תמ"א 38.        

לאחר שלא הוצא היתר במהלך שנה, בעלי הדירות הגישו בקשה להאריך את תוקף ההחלטה להיתר בשנה נוספת. הוועדה המקומית אישרה זאת ועל בעלי הדירות היה להוציא היתר בניה עד ליום 2.11.16 שאם לא כן ההחלטה תיחשב כבטלה. 

מספר חודשים לאחר מכן, התברר כי נפלה טעות בבקשה להיתר- התבקש מבנה בן 9 קומות אך פורסמה ואושרה הקלה לתוספת קומה אחת בלבד ולא ל-2 קומות כנדרש. לאחר שהתבררה הטעות, הודיעה הוועדה המקומית כי על מנת להתאים את הבקשה למבנה בן 9 קומות יש לתקנה, לפרסמה שוב בנוסחה המתוקן ולהביא את הבקשה המתוקנת לוועדת המשנה לדיון חוזר, לרבות דיון בהתנגדויות, ככל שתהיינה.

בעלי הדירות בחרו לבקש ולפרסם את הבקשה להקלה לקומה נוספת. הוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה אך למרות אישורה של הוועדה המקומית היתר בניה לא הוצא והבקשה להיתר על פי תמ"א 38 פגה. 

במקביל להליכים של הבקשה להיתר, התעוררה בשנת 2015 מחלוקת פרשנית ביחס לחישוב תוספת זכויות הבניה הניתנות מכח תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש. השיטה המרחיבה בה נהגו הוועדות המקומיות לחשב את תוספת זכויות הבניה על פי תמ"א 38 עד אז הייתה כי תוספת זכויות תמ"א 38 ניתנת בנוסף לזכויות התיאורטיות - רעיוניות הקיימות בבניין, בהתבסס על הנחה שמלוא זכויות הבניה נוצלו במלואן, למרות שבפועל לא נוצלו. אל מול השיטה המצמצמת, על פיה זכויות הבניה מכח תמ"א 38 ייקבעו באמצעות בחינת הזכויות הקיימות בפועל בבניין הקיים ולא על פי הזכויות התאורטיות. 

לאחר אינספור דיונים אושר תיקון 3/א לתמ"א 38 ובו גלומה שיטת חישוב הבניין הקיים, באופן מדורג בהתאם למספר הקומות הקיימות במבנה הטעון חיזוק, תוך דחיית שיטת החישוב התאורטי. בהחלטה לא נכללו הוראות מעבר כלשהן, למעט לעניין בניין שבנויה בו קומה אחת בלבד. 

לאור התיקון לתוכנית תמ"א 38, הובאה רשימה של שש בקשות שאושרו על ידי הוועדה המקומית בבת ים על בסיס שיטת החישוב התאורטי אך טרם הוצא היתר מכוח החלטות האישור. ברשימה נכללה גם בקשת העותרים. מסקנת חוות הדעת הייתה כי "בהעדר התאמה להוראות תיקון 3/א אשר אושר, נראה כי אין מנוס אלא להעלות בקשות אלה לדיון בוועדה המקומית, על מנת להתאים את הבקשות לתוספת הזכויות הקבועה בתיקון 3/א". לאחר דיון של הוועדה המקומית הוחלט כי יש לתקן את השטחים בבקשה להיתר בהתאם לתיקון החדש לתוכנית תמ"א 38 ומכאן העתירה.  

טענות העותרים בעיקרם נוגעות לכך כי בהתאם להחלטה זו יש לתקן את חישוב השטחים בבקשה להיתר בהתאם להוראות תיקון 3/א לתוכנית תמ"א 38. משמעות החלטה זו היא כי לא ניתן להסתמך כיום על ההחלטות של הוועדה המקומית, אשר אישרו את חישוב השטחים על פי השיטה התאורטית, כהחלטות תקפות אשר מכוחן ניתן להוציא היתר. טענות הועדה המקומית היו כי העותרים מעלים בעתירתם שאלות תאורטיות וכי יש להחיל את התיקון על בקשתם. 

בית המשפט דחה את העתירה, ופסק כי העותרים החלו לטפל בבקשה למתן היתר בנייה בשנת 2014, עת הפרשנות אשר הייתה נוהגת בנושא חישוב השטחים המותרים הייתה מרחיבה והם סברו כי יוכלו להתבסס עליה גם בהמשך ולקבל היתר על פיה. אך הוצאת היתרים עשויה להתמשך כאשר במהלך הזמן עשויים לחול שינויים, מרחיבים או מצמצמים, איתרע מזלם של העותרים והם "נלכדו" בשינוי שחל. 

בית המשפט קבע כי בהיעדר הוראת מעבר אשר חלה על בקשתם, החליטה המשיבה כי פרשנות זו, ובעקבותיה, התיקון להוראות תמ"א 38, הם אלו שיחולו על בקשת העותרים ולא נמצאה הצדקה להתערבות בית משפט בהחלטה זו.

עתמ (ת"א) 30670-05-17‏ ‏ סילביה ברונפלד נ' הוועדה מקומית לתכנון ובנייה בת ים