ועדת ערר עסקה בסוגיית פרשנותה של תמ"א 38/2 על מבנה לשימור או מבנה בעל ערך אדריכלי או היסטורי במיוחד

ועדת הערר לתכנון ובניה קיבלה ערר שעניינו בבקשה להיתר בניה להריסה ובניה מחדש, בהתאם להוראות תמ"א 38. 

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בסוגיית פרשנותה של התכנית החלה בעניין תמ"א 38/2 על מבנה לשימור או מבנה בעל ערך אדריכלי או היסטורי במיוחד.

התכנית המפורטת אשר חלה על המקרקעין מגדירה את הבניין הקיים כ"מבנה אופייני" (מבנה בעל ערך אדריכלי או היסטורי). לטענת העוררים - לא ניתן כלל לאשר בקשה להריסה ובניה מחדש של המבנה מאחר שמדובר ב"מבנה אופייני" שאין להרוס אותו ומכאן שאישור הבקשה סוטה מהוראות תמ"א 38 ותכנית 10038. 

תמ"א 38, בהיותה תכנית ארצית, אינה יכולה להתייחס לשיקולי תכנון ייחודיים לאזור מסוים ובוודאי שאינה יכולה להתייחס בהוראותיה למתחמים רגישים מבחינה תכנונית. 

לגבי בקשה לתוספת זכויות על מבנה קיים ובהתאם להוראות התמ"א, קיימת חשיבות רבה לשאלת הרובד לשימור אליו משתייך המבנה. 

במקרה בו מדובר במבנה לשימור או מבנה בעל ערך אדריכלי או היסטורי מיוחד - אין סמכות לאשר בקשה להריסה ובניה מחדש לפי הוראות התמ"א, למעט במקרה בו הדבר הותר בהוראות התכנית המפורטת. 

מכאן שבמקרה בו התכנית החלה אוסרת על הריסת מבנה, הרי שלא ניתן לפעול במסלול הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38. 

באשר למבנים המיועדים לשימור בהתאם לתכנית מפורטת, לא ניתן להרסם ומכאן שלא ניתן לעשות שימוש במסלול הריסה ובניה מחדש (אלא אם נקבע אחרת במפורש בתכנית השימור). לגבי מבנים אלה וככל שלטענת בעלי הזכויות ניתן להסתפק בשימור חזיתות תוך הריסת יתר המבנה, ניתן ליזום תכנית מפורטת וככל שזו תקבע הוראה מפורשת המאפשרת זאת, הרי ניתן יהיה לעשות גם שימוש בסעיף 4.1.2.2(5) - המאפשר הריסה ובניה מחדש תוך שימור חזיתות בלבד, ולמרות זאת, לעניין חישוב הזכויות המרביות לפי תכנית 10038, רואה במצב זה כהריסה מליאה של המבנה.

באשר למבנים שאינם מיועדים לשימור בתכנית מפורטת, מוטלת על מהנדס העיר וועדת השימור החובה לקבוע האם מדובר במבנה "בעל ערך היסטורי ואדריכלי" לעניין סעיף 14א(ו) לתמ"א וסעיף 6.5.4 לתכנית 10038. בהקשר זה קיים מתחם שיקול דעת, הן בהוראות התמ"א והן בהוראות תכנית 10038, שהרי ברור שלא כל ערך אדריכלי יביא לקביעה זו. 

במקרה זה, קבעה ועדת ערר כי הוראות תכנית 10038 קובעות במפורש, כי דין "מבנה אופייני" כדינו של "מבנה לשימור" לעניין תחולת מסלול הריסה ובנייה מחדש וכי ניתן להשתמש בסעיף 4.1.2.2(5), המאפשר הריסה ובניה מחדש תוך שימור חזיתות בלבד רק כאשר הוראות התכנית המפורטת החלה במקום מאפשרות זאת במפורש.

• ראו: ערר (י-ם) 548/17 שירה תלמי, מתכננת המחוז נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים