פרסום הקלה על פי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה – אינה מקימה חבות בהיטל השבחה

הועדה המקומית לתכנון ובנייה ברעננה המערערת בערעור זה, אישרה בקשה להיתר בניה שהגישה חברה יזמית להקמת בנין לתעשייה בן 20 קומות באזור התעשייה ברעננה. 

בין מסמכי התכנית שחלה על המקרקעין מצוי "נספח בינוי מנחה בלבד, למעט קווי בנין" ובו מוצגים על המקרקעין שני מבנים. במסגרת ההיתר הראשון התבקשה בניה של מבנה אחד בלבד והועדה המקומית החליטה "לאשר את הבקשה להקמת מבנה תעשיה עתירת ידע על פי תכנית בגובה של 20 קומות (19 קומות מעל קומת מסחר) (כולל תוספת קומה בהקלה, ניוד שטח עיקרי לקומה טכנית) ושלושה מרתפי חניה בהתאם לתנאים הבאים....".

לאחר מכן פורסמו הודעות לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה בהן נאמר כי הוגשה בקשה להקלה בקשר למקרקעין הכוללות: "תוספת קומה אחת בהקלה; ניוד שטח עיקרי לקומה טכנית; שינוי בינוי מנחה למבנה אחד במקום שני מבנים". 

הועדה המקומית הוציאה לחברה היזמית, שומת היטל השבחה על סך 2,211,800 ₪, המבוססת על חוות דעת שמאי. על פי האמור בחוות הדעת, ההשבחה נובעת משיפור הבינוי והוזלת עלויות הבניה ביחס למצב הקיים בתב"ע. 

החברה היזמית חלקה על השומה ופנתה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין אשר מינה את השמאית, הגב' נאוה סירקיס, כשמאית מכריעה. 

החברה היזמית טענה בפני השמאית המכריעה, כי ההקלות לתוספת קומה ולניוד שטחים לא הביאו להשבחת המקרקעין ואילו השינוי בבינוי לא חייב פרסום הקלה מאחר ואופן הבינוי (בשני מבנים) לא נקבע בתקנון התכנית אלא בנספח בינוי מנחה בלבד.  

בשומה המכרעת ציינה השמאית המכריעה כי סטייה מנספח בינוי מנחה אינה מחייבת פרסום הקלה ואולם כאשר מדובר בשינוי מהותי שאינו מידתי, ההחלטה, אם נדרש פרסום הקלה, מסורה לשיקול דעתם של גורמי התכנון. 

לגבי נספח הבינוי נושא הדיון, קבעה השמאית המכריעה, כי על אף היותו נספח מנחה בלבד נקבעו בו הוראות ברמת רזולוציה מפורטת שיש בהם להצביע על החשיבות שיוחסה לאופי הבינוי כך ששינוי הבינוי שביקשה החברה היזמית לעשות היווה חריגה מאופי הבינוי. על כן, דרישת הוועדה המקומית לפרסום הקלה הייתה סבירה ואין להתערב בה. השמאית המכריעה קבעה כי היטל ההשבחה עומד על סך של 660,000 ₪. באשר להקלה של תוספת קומה, קבעה השמאית המכריעה, כי אין בכך שינוי מהותי למצב הקודם ואין בה כדי להעלות את שווי המקרקעין.

לאחר קביעתה של השמאית המכריעה הגישה החברה היזמית ערר על השומה המכריעה. בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר טענה החברה היזמית כי על אף שהיא שילמה את היטל ההשבחה שנקבע, היתר הבניה הראשון לא הוצא, כיוון שבינתיים היא הגישה בקשה לשינויים וביקשה לבטל את קומות 17 – 19 ויש לראות בכך בקשה להיתר שני. במסגרת הבקשה להיתר השני לא נדרשה לפרסם מחדש את ההקלה לשינוי בינוי ועל כן המימוש המבוקש אינו כולל הקלה שהתבקשה להקמת מבנה אחד ויש להורות על השבת היטל ההשבחה ששולם.

הועדה המקומית סירבה להשיב לחברה היזמית את היטל ההשבחה שגבתה. 

לנוכח המחלוקות בין הצדדים, הורתה ועדת הערר לשמאית המכריעה לבחון את טענות הצדדים. לאחר בחינת טענות הצדדים ובשים לב להיתר השני, קבעה כי אין שינוי בדעתה לענין הצורך בפרסום, ואולם, בשל ההפחתה במספר הקומות לא חלה השבחה במגרש בגין גורם "פינוי החצר". 

ועדת ערר קבעה, כי מאחר ונספח הבינוי נושא הדיון הוא נספח בינוי מנחה (למעט נושא קווי הבנין) לא נדרש היה לפרסם הקלה מכח סעיף 149 לחוק. 

ועדת ערר בהחלטתה הסבירה, כי אין לראות בעצם קבלת ההחלטה על ידי הועדה המקומית אירוע מחולל השבחה. ההקלה שפורסמה ואושרה בהעדר חובה לעשות כך על פי דין, אינה מהווה אירוע מס לצורך חיוב בהיטל השבחה וזאת אף אם יש בה כדי להעלות את שווי המקרקעין.

לאור זאת ומאחר ולא קיימת חובה לפרסם הקלה מנספח בינוי מנחה ובשים לב לכך שממילא הועדה המקומית לא אישרה את ההקלה, קבעה ועדת הערר כי לא קמה לחברה היזמית חובת תשלום היטל השבחה. 

הבסיס החוקי לגביית היטל השבחה הוא קיומה של עילת השבחה. הפסיקה המקובלת היא שסטייה מהוראות מנחות בתכנית, ובכלל זה מנספח בינוי מנחה אינה מחייבת פרסום, וככל שמתבקש פרסום אין המדובר בפרסום הקלה. בענייננו אירוע המס הרלוונטי הוא הקלה, מאחר שמדובר בנספח בינוי מנחה שאין חובת פרסום כאשר מבקשים לסטות ממנו, ומאחר שעל אף הפרסום הועדה המקומית כלל לא קיבלה החלטה לאשר הקלה מנספח הבינוי המנחה, הרי שבהעדר החלטה לא התרחש אירוע מס. 

• ראו: עמנ (מרכז) 3524-12-16 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' חברת הריבוע הכחול נדל"ן בע"מ.