במ"ש מחוזי – לצורך חישוב מס שבח, שווי דירה יקבע על פי שווי שוק ולא לפי התמורה שנקבעה בהסכם.
ביהמ"ש מחוזי – לצורך חישוב מס שבח, שווי דירה יקבע על פי שווי שוק ולא לפי התמורה שנקבעה בהסכם
בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי לצורך חישוב מס השבח, שווי הדירה שנמכרה ייקבע לפי שווי שוק ולא על פי התמורה המוסכמת. שווי הרכישה יחושב לפי סכום הרכישה הכולל, ללא הפחתת מס הערך המוסף ואין מקום לנכות את הפחת משווי הרכישה.
עובדות המקרה:
חברה זרה הרשומה בהולנד, הייתה הבעלים של דירת מגורים בקיסריה. החברה מכרה את הדירה ולאחר מכן הגישה הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין וביקשה לחשב את השבח החייב במס בהתאם לתמורה המוסכמת (800,000 ₪). מנהל מיסוי מקרקעין חדרה לא קיבל את הצהרת החברה וקבע את שווי הדירה על פי שוויה בשוק החופשי (1,524,000 ₪). מנהל מיסוי מקרקעין חדרה התערב בהערכת שווי הרכישה של הדירה ובעניינים נוספים. לאור אלו הוצאה לחברה שומת מס שבח על פי מיטב השפיטה.
ההשגה שהגישה החברה נדחתה ועל כן הוגש ערר לבית המשפט המחוזי בחיפה.
המחלוקת בין הצדדים בערר משתרעת על שלושה עניינים: שווי המכירה של הדירה, שווי הרכישה וניכוי פחת.
בעניין שווי המכירה חלוקים הצדדים בשאלה האם יש לקבוע את שווי המכירה על פי התמורה המוסכמת - 800,000 ₪, או לפי שווי השוק של הדירה. החברה סבורה כי הואיל ובינה לרוכש, לא שררו יחסים מיוחדים והואיל ופעלו בתום לב, יש לסטות משווי השוק ולאמץ את התמורה המוסכמת. מנהל מיסוי מקרקעין בחדרה סבור לעומתה כי יש לקבוע את שווי המכירה לפי שווי שוק. עוד טוען כי בין החברה לרוכש שררו יחסים מיוחדים וכי החברה מסתירה את העובדות הכלכליות בנוגע לקשרים שבינה לבין הרוכש.
בעניין שווי השוק של הדירה במועד העסקה. כל אחד מהצדדים הציג גם חוות דעת לעניין שווי השוק. בחוות דעתה של השמאית מטעם החברה נקבע כי שווי השוק של הדירה הוא 1,050,000 ₪ ואילו על פי חוות דעתו של שמאי מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נקבע כי שווי השוק הוא 1,300,000 ₪.
בעניין שווי ומועד הרכישה חלוקים הצדדים בשאלה האם יש לכלול בשווי הרכישה את סכום מס הערך המוסף ששולם על ידי החברה ברכישה, אם לאו. מנהל מיסוי מקרקעין בחדרה טוען כי יש לאמץ את השווי כפי שנקבע בחישוב מס השבח שחל על מי שמכרה את הדירה לחברה שווי זה חושב על פי סכום התמורה בניכוי מס הערך המוסף שנכלל בה.
ועדת הערר קיבלה את הערעור בחלקו ופסקה כי הכלל הינו קביעת שווי לפי מבחן אובייקטיבי והחריג הנו השווי המוסכם. החריג חל רק אם הוכח כי התמורה המוסכמת נקבעה בתום לב ואינה מושפעת מיחסים מיוחדים.
החברה לא הביאה ראיות להוכחת לתחולת החריג, לכן יש לקבוע את שווי הזכות הנמכרת בהתאם לשווי השוק של הדירה, ולא על פי התמורה המוסכמת.
בנוסף קבע בית המשפט כי כל עוד לא הוכח כי הנישום ניכה את מס התשומות ששילם ברכישת הנכס, יש לקבוע את שווי הרכישה על פי השווי הכולל ולא על פי השווי המופחת. במקרה זה אין ראיה כי החברה ניכתה את מס הערך המוסף מעסקאותיה.
בחישוב יתרת שווי הרכישה לצורך חישוב השבח שנצבר לעוררת אין לנכות את הפחת שרשאית הייתה החברה לנכות מהכנסותיה אילו הגישה דו"חות על הכנסותיה. הכלל לפיו אין לנכות משווי הרכישה פחת שלא נוכה בפועל מהכנסתו של המוכר חל גם אם המוכר לא דיווח ולא שילם מס על הכנסותיו.
הואיל והכלל הינו קביעת שווי לפי מבחן אובייקטיבי והחריג הנו השווי המוסכם, נקבע בפסיקה כי הנטל להחלת החריג מוטל על כתפי הטוען לכך, בין אם מדובר במוכר, ברוכש ובין אם מדובר במנהל מיסוי מקרקעין (ע"א 3433/00 ליטנפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד נו(5) 241, 244 (2002); ע"א 218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח, תל-אביב, פ"ד לג (2) 423, 426 (1979); י' הדרי הנ"ל בעמ' 417). קביעת שווי שוק כברירת המחדל להערכת שווי הזכות נועדה לכמה תכליות; ראשית, הטלת המס על הרווח האמיתי שנוצר למוכר, גם אם המוכר מסיבותיו שלו החליט לוותר על חלק מרווח זה. ההנחה הנה כי אם התמורה החוזית נופלת מערך השוק, נהנה המוכר מעליית ערך הקרקע בדרכים אחרות; שנית, חישוב השווי לפי ערך שוק מונע התחמקות ממס, רישומים כוזבים של התמורה וכדומה. לבעלי דין היודעים כי השווי יקבע לפי מחיר השוק ולא לפי המחיר המוסכם, אין תמריץ לקבוע מחיר שאינו משקף את התמורה האמיתית בהסכם, או לכל הפחות ישנו תמריץ מופחת; שלישית, קביעת שווי הזכות לפי שווי שוק מבטיחה הטלת החיובים על מי שייהנה מעליית הערך ומונעת הסטת החיובים מהמוכר. כך ברי, כי אם השווי המוסכם נמוך משווי השוק, הרי שאימוצו של שווי זה משמעו כי ביום בו יבקש הקונה בעסקה למכור את זכויותיו, הוא יאלץ לשלם מס על רווח ההון שנצבר עוד טרם רכש את הזכויות. בדרך זו לא רק שהחיוב מוטל על מי שרכש נכס לאחר שעלה ערכו ונאלץ לשלם מס שבח על עליית ערך קודמת, אלא יש גם דחיית תשלום המס על עליית הערך עד לביצוע העסקה המאוחרת על ידי הקונה (בעניין זה יש לציין כי ההנחה היא שבעת המכירה מימש המוכר את כל עליית הערך, גם אם התמורה שהוסכמה אינה מבטאת את מלוא המימוש).
וע (חי') 57111-05-16 PIV BV נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
למאמרים נוספים:
