למרות החשיבות הלאומית לא כל בקשה לתמ"א 38 תקבל את מלוא הזכויות
למרות החשיבות הלאומית לא כל בקשה לתמ"א 38 תקבל את מלוא הזכויות
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי קיימת חשיבות לאומית בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם אין בכך כדי להביא לאישור אוטומטי של כל בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 ושל סל הזכויות המרבי האפשרי.
רקע עובדתי:
חברה יזמית הגישה בקשה להיתר של פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן- להריסה של מבנה בן 2 קומות מעל קומת עמודים הכולל 13 דירות ולהקמה של מבנה חדש, בן 8 קומות ובסך הכל, 37 יחידות דיור.
הוועדה המקומית אישרה את הבקשה בשינויים מסוימים: הקמת מבנה בן 7 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית , הכולל 34 יחידות דיור ו- 37 חניות.
המשיבים הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית וטענו להכבדה בתנועה ולסיכון תעבורתי, כמו גם להגברת מצוקת החניה עקב האישור להקמת 34 יחידות דיור.
הוועדה המקומית טענה לפני ועדת הערר, כי אישרה תוספת יחידות דיור לפי יחס המרה של 1:2.6 שהוא לדעתה, יחס "צנוע יחסית" וכי היקף הזכויות שהוקנו לעותרת נועד לאפשר מימון של פרויקט הריסה ובניה מחדש, שכרוך מטבע הדברים, בעלויות לא פעוטות.
ועדת הערר קיבלה את הערר באופן חלקי וקבעה:
לעניין תוספת הקומות ומספר הדירות- אושרה תוספת של 1.5 קומות בלבד ובסך הכל, כולל קומת קרקע וקומת דירות הגג, אושרו 7 קומות. מספר הדירות יופחת ב- 6 דירות כך שיותרו 28 יחידות דיור בבניין.
קווי הבניין - לא אושרה הקלה מקווי הבניין כפי שאושרה ע"י הוועדה המקומית.
בנושא התנועה - אכן נמצא שיש בעיות תנועה שיוחמרו כתוצאה מתוספת יחידות הדיור ולכן צמצמה את מספר יחידות הדיור.
בעקבות החלטת ועת הערר הגישה החברה היזמית עתירה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.
טענות הצדדים:
לטענת החברה היזמית העותרת, ועדת הערר התעלמה מההיבט הכלכלי בעת בחינת הבקשה להיתר ולא נתנה משקל ראוי ליחס ההמרה. ועדת הערר קבעה יחס המרה של 1:2.15 בלבד, שהוא יחס בלתי סביר בעיר רמת גן ובכך הביאה למצב שבו מטרת תמ"א 38 תסוכל ולא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט עקב חוסר כדאיות כלכלית. עוד טוענת העותרת, כי בעניין התחבורתי הוצגה חוות דעת תנועתית של הוועדה המקומית. החלטת הוועדה המקומית נתנה דעתה לכך וניתן פתרון סביר, כך שאין בעניין זה למנוע מתן היתר כמבוקש.
לטענת ועדת הערר החלטתה ראויה ומנומקת ומדברת בעד עצמה. ההחלטה התקבלה בהליך תקין והעותרת לא הצביעה על פגם מנהלי כלשהו שנפל בהחלטה. ועדת הערר טענה כי ביצעה בחינה תכנונית מלאה, נכנסה בנעלי הוועדה המקומית וקיבלה את החלטתה מחדש, תוך שקילת כל השיקולים התכנוניים הרלבנטיים ויצירת איזון ראוי בין כלל השיקולים. לטענת ועדת הערר, יש לדחות את העתירה על הסף בהיותה עתירה תכנונית שמבקשת לתקוף את שיקול הדעת התכנוני של ועדת הערר.
בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה ופסק כי כשמדובר בתכנית שאושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ניתן להוסיף זכויות מעבר לזכויות הקיימות על פי התכניות התקפות החלות על המקרקעין, אולם אין מדובר בזכויות מוקנות. על הוועדה המקומית להפעיל שיקול דעת בכל מקרה ולבחון מה תוספת הזכויות הראויה בנסיבות מתוך סל הזכויות המרבי האפשרי.
בית המשפט קבע כי אכן, קיימת חשיבות לאומית בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם אין בכך כדי להביא לאישור אוטומטי של כל בקשה להיתר שמוגשת מכוח תמ"א 38 ואין בכך כדי להביא לאישור סל הזכויות המרבי האפשרי באופן אוטומטי. בית המשפט הסביר כי בענייניו ועדת הערר קיבלה החלטה מנומקת, סבירה ומידתית, תוך שקילת מכלול העובדות והנתונים שהוצגו בפניה ותוך שקילת השיקולים התכנוניים הרלבנטיים.
"אין חולק, כי אכן קיימת חשיבות לאומית בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם כעולה מן האמור, אין בכך כדי להביא לאישור אוטומטי של כל בקשה להיתר שמוגשת מכוח תמ"א 38; ואין בכך כדי להביא לאישור סל הזכויות המרבי האפשרי באופן אוטומטי. ההפך הוא הנכון. על מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת ולבחון ולשקול את כל השיקולים הרלבנטיים טרם מתן ההיתר וככל שיינתן, בקביעת היקף הזכויות שיאושרו.
לגופו של שיקול הדעת שהופעל במקרה זה ע"י ועדת הערר, לעת קביעת תוספת הזכויות הראויה, לא מצאתי כי נפל בהחלטה כל פגם; ובוודאי שלא פגם מן הסוג מצדיק את התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים תוך ביטול החלטתה".
עתמ (ת"א) 53018-05-18 יסודות פיתוח ותכנון עירוני (2011) בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב
למאמרים נוספים:
