שרותי בנייה אינם מהווים תמורה נוספת 

בשנת 2015 רשות מקרקעי ישראל העמידה למכירה זכויות חכירה ארוכות טווח במגרש בלב תל אביב. על פי תוכנית בניין הערים ניתן להקים על המגרש פרויקט רחב-היקף הכולל בנייה למגורים, למשרדים ולמסחר. לשם מכירת זכויות החכירה, נערך מכרז. על פי תנאי המכרז, היזם הזוכה נדרש לשלם סכום כסף מזומן עבור זכויות החכירה וכן, כתמורה נוספת, לתכנן ולבנות על חשבונו שטחי מגורים, מקומות חניה ושטחי ציבור אשר יימסרו, ללא תשלום, לידי רמ"י ולידי עיריית תל אביב.

חברה יזמית (העוררת) זכתה במכרז והתחייבה לבצע בעתיד שירותי תכנון ובנייה עבור הרשויות כתמורה נוספת.

העוררת דיווחה לרשות המיסים על העסקה, על פי הצהרתה לרשות המיסים דיווחה העוררת כי שווי הזכויות במקרקעין עומד על סך של 852,649,999 ש"ח, והוא כולל סך של 821,026,999 ש"ח, המשולם במזומן, וסכום נוסף, 31,623,000 ש"ח, המבטא את עלות המטלות הציבוריות, כשהיא מהוונת ליום המכירה. 

לצורך תחשיב ההיוון העריכה החברה היזמית כי היתר הבניה לפרויקט יתקבל בתום כשנתיים ממועד הזכייה ולאחר מכן תחל הבניה ותימשך כ-60 חודשים. לפיכך, חילקה את עלויות הבניה של המטלות הציבוריות לחמש שנים והיוונה כל סכום מיום צפי תשלומו בפועל ועד ליום המכירה בריבית בשיעור של 6% לשנה.

מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב קבע כי שווי הזכויות במקרקעין הינו 863,201,999 ש"ח, והוא כולל את הסכום המשולם במזומן, וכן את עלות המטלות הציבוריות. 

נסביר, אין חולק כי היא חייבת במס רכישה על סכום זה וחייבת במס רכישה בגין שווי שירותי התכנון והבנייה שהיא התחייבה לבצע עבור הרשויות כתמורה נוספת. אך הצדדים כן חלוקים באשר לשווי שיש לייחס לתמורה הנוספת, כאשר העוררת טוענת כי יש לחשבו בערכו הנוכחי תוך היוון עלויות הבנייה. לעומת זאת לטענת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב כי אין הצדקה במקרה דנן לעריכת היוון כי לא הוכח קיומה של כל עסקת אשראי הנבדלת מעסקת מכר הזכויות. 

העוררת, החברה היזמית טענה כי :

...

מנהל מיסוי מקרקעין, לעומת זאת, טען כי: 

ועדת הערר דחתה את הערר ואת טענותיה של החברה היזמית ופסקה כי שווי המכירה לעניין חישוב מס הרכישה מחושב נכון ליום מכירת המקרקעין. כללי החשבונאות המקובלים שאמורים לשקף את התוכן האמיתי, ההוגן והכלכלי של העסקה עושים הבחנה בין היוון תקבולים עתידיים במזומן להיוון שירותי בניה שגם הם יינתנו בעתיד תמורת קרקע. בפרויקט מורכב, גדול ומסובך כמו במקרה דנן, השלמת העבודות והימשכותן לתקופה של כ-7-5 שנים, לרבות אפשרות דחייה מסוימת במתן היתר הבניה, זה חלק מה"סיכונים" של העסקה והמחיר שהוערך כשווי שירותי הבניה ל"יום המכירה", הינו השווי ההוגן של שירותי הבניה והוא משקף את מכלול היתרונות והחסרונות של גורם מימד הזמן שבדחייה, התייקרויות צפויות וסיכונים אחרים. אין מקום להוון את עבודות הבנייה הקשורות לביצוע המטלות הציבוריות בשיעור ריבית של 6% לשנה בשל כך שהעבודות יתבצעו בעתיד בתקופה של כ-5-7 שנים מיום הזכייה במכרז. 

וע (ת"א) 29956-06-17 א.ק.מ. דה וינצ'י שותפות מוגבלת נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב