בני משפחה אינם בהכרח יחידה כלכלית אחת לצורך תשלום היטל השבחה

הערר נסוב סביב מקרה שבו הורים, שהיו בעלי מגרש ועליו בית צמוד קרקע בשכונת בית וגן בירושלים, נתנו במתנה לבתם ולבעלה דירה קטנה ומופרדת בצמוד אליהם. לאחר העברת הדירה הקטנה לבני הזוג, פורסמה ברשומות למתן תוקף תכנית המגדילה את שטחי הבניה בקרקע. התכנית קובעת תוספת בניה להרחבת יח"ד קיימות בכל מפלסי הבניין בהתאם לנספח בינוי. 

בהתאם לפרסום התוכנית, הבת והבעל ביקשו להרחיב את דירתם והסתמכו על הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה: "בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר".

בעקבות אישור הבקשה להיתר בנייה נשלחה לזוג הצעיר הודעת חיוב בהיטל השבחה על סך של 600,036 ₪. הודעת החיוב מתייחסת לכלל זכויות הבניה ולא לוקחת בחשבון זכאות כלשהי לפטור (מותנה) מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק. 

הוועדה המקומית סירבה לאפשר לזוג הצעיר ליהנות מהפטור האמור, בטענה כי הבעלות במגרש הינו משותפת עם ההורים, ולפיכך כל בני המשפחה יחדיו זכאים לפטור אחד בלבד. בטענתה זו ביקשה הוועדה המקומית להתבסס על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין צרי (רע"א 7417/01).

מכאן הערר. 

ערר זה העלה שאלה מרכזית: האם יש לראות בעוררים (בבני הזוג) יחידה כלכלית נפרדת הזכאית לפטור של עד 140 מ"ר בהתאם לתוספת השלישית?

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה קיבלה את הערר של בני הזוג ופסקה כי טענת הוועדה המקומית לפיה בני הזוג אינם זכאים לפטור מכוח התוספת, מתבססת על שתי הנחות מוצא שגויות: האחת היא שבני הזוג הינם בבחינת מחזיק במשותף במקרקעין יחד עם ההורים, ומשום כך נתפסים כבעלי הזכויות בכל שטח המקרקעין, ששטחם הבנוי עולה על 140 מ"ר. השנייה היא שבני הזוג וההורים הם בבחינת תא משפחתי ו/או קרובים כמשמעות המונח קרוב בסעיף 19(ג)(1) לתוספת.

ועדת הערר פסקה כי אשר להנחת המוצא הראשונה, בני הזוג קיבלו במתנה יחידת דיור קטנה. אין עסקינן בבעלות משותפת כמשמעותה בסעיף 27 לחוק המקרקעין. ועדת הערר לא קיבלה את עמדתה של הוועדה המקומית, והבהירה כי בעוד שבעניין צרי דובר בבעלים במשותף במקרקעין, הרי שבמקרה דנן מדובר בהרחבת דירת מגורים השייכת לבני הזוג בלבד.

באשר להנחת המוצא השנייה לפיה בעלי הזכויות הם בני משפחה אחת הזכאית לפטור אחד בלבד, לפי הלכת צרי. ועדת הערר הסבירה כי השאלה אם בעלי זכויות מהווים תא משפחתי אחד, וככאלה זכאים רק לפטור אחד (כפי שנקבע בעניין צרי) אינה יכולה להיבחן באופן צר, על בסיס קיומם של "קשרי דם", אלא שהפטור יוגבל לתא משפחתי אחד, מקום שבו מדובר בתא משפחתי המהווה יחידה כלכלית אחת. ועדת הערר הבהירה כי במקרה שבפניה "מדובר בבני זוג המפרנסים את ילדיהם כיחידה כלכלית נפרדת מההורים", וכי העובדה שהדירה ניתנה להם במתנה מההורים אינה יכולה להביא לכך שיקבלו יחס שונה ממי שרכש דירה ללא עזרת ההורים, או ממי שהוריו עזרו לו לרכוש דירה שאינה צמודה לדירת ההורים.

לאור האמור וועדת הערר סיכמה כי הפטור בסעיף 19(ג)(1) לתוספת יעמוד לבני הזוג וכי היטל ההשבחה צריך לעמוד על 243,374 ₪.

ערר (י-ם) 300/17 אילן מרדכי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

- מימוש זכויות בנייה תגרור היטל השבחה לפי שווי של 15% בלבד מהזכויות הממומשות

- אגרה בערר תחושב על פי מכפלה של מס' המערערים (גם אם הם מגיש ערר אחד)

- אין לחייב יזם לבנות חניון תת קרקעי

- בניין שנהנה מזכויות תמ"א לא יכול להתנגד לתוכנית תמ"א בבניין סמוך

- הפטור מהיטל השבחה לשכונת שיקום חל רק בעת מימוש ואינו חל לעת מכר

- למרות החשיבות הלאומית לא כל בקשה לתמ"א 38 תקבל את מלוא הזכויות