בימ"ש המחוזי קבע כי לא ישולם כפל מס רכישה במכירת מניות בין חברות בפרויקטים של תמ"א 38
בימ"ש המחוזי קבע כי לא ישולם כפל מס רכישה במכירת מניות בין חברות בפרויקטים של תמ"א 38
פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי מרכז קבע כי לא ישולם כפל מס במכירת מניות לחברה אחרת בפרויקטים של התחדשות עירונית. על פי פסק הדין, במקרה שבו הועברו מניות של הפרויקט מחברת הפרויקט שאלו היו כל מניותיה, לחברה אחרת, לא ישולם מס רכישה כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים לביצוע העסקה של התחדשות עירונית.
רקע עובדתי:
שותפות יזמית התקשרה בהסכם עם דיירים בבית משותף ברמת גן לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 בבניינם, אשר לפיו החברה תבנה עד 94 דירות חדשות.
ההסכם בין הצדדים הותנה במספר תנאים מתלים ובניהם, קבלת היתר בנייה וחתימה על הסכם עם בנק מלווה ( כנהוג בהסכמים מסוג אלו ).
כ- 3 שנים לאחר חתימת ההסכם בין הצדדים, נחתם הסכם מכר מניות בין 2 החברות השותפות, כך שהאחת העבירה את כל זכויותיה בפרויקט לחברה השנייה וזאת ללא תמורה ממשית.
בעקבות עסקת העברת המניות, מנהל מיסוי מקרקעין באזור מרכז חייב את החברה הרוכשת במס רכישה בשווי זכויות הבנייה של החברה המוכרת, וקבע כי יש לראות בעסקה זו כעסקת איגוד מקרקעין.
בעקבות קביעה זו, הגישה החברה הרוכשת ערר לבית המשפט המחוזי מרכז.
טענות הצדדים:
טענות החברה היזמית הרוכשת היו כי, למרות שהסכם התמ"א נחתם בעבר, עדיין קיים ספק ממשי אם הפרויקט ייצא לפועל מכיוון שטרם הוגשה בקשה להיתר בנייה, משכך אין מדובר בהמחאת זכויות גמורות ושלמות שכן הזכויות מכוח הסכם התמ"א הינן חוזיות בלבד. עוד טענה החברה כי, דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38 היא דחייה מהותית גם ביחס לחובת הדיווח וגם ביחס לחובת תשלום המס. למעשה טענה החברה כי, רשות המיסים דורשת כפל מס על אותן זכויות הבנייה אשר נרכשו מהדיירים. החברה טענה כי היא צריכה לשלם כיום מס רכישה עבור רכישת המניות, וכן מס רכישה נוסף במועד בו יתקיימו התנאים המתלים על פי ההסכם ויתקבל היתר בנייה לפרויקט.
החברה הסבירה כי ביצעה את ההעברת המניות בהסתמך על כך כי המחאת זכויות מכוח הסכמים מותלים בהתחדשות עירונית, עשויה לחייב במס לכל היותר אך ורק על רכיב התמורה, אם קיים.
מנגד, טענות מנהל מיסוי מקרקעין מרכז היו כי לפי חוק מיסוי מקרקעין, פעולה באיגוד מקרקעין, שהוא איגוד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין תחויב במס רכישה בדומה למכירת זכות במקרקעין. כמו כן אין חולק כי כל נכסי החברה הנכמרת הינם הזכויות בשותפות הפרויקט ולכן זו מהווה איגוד מקרקעין. בנוסף טען כי, זכויות הבנייה הנמכרות מהדיירים ליזם בעסקאות תמ"א 38 הינן זכויות במקרקעין, בין אם אלה אושרו במועד המכירה ובין אם צפויות לקבל אישור, על כן טען כי אי התקיימות התנאים המתלים במועד זה אינה גורעת מהזכויות החוזיות התקפות שרכשה שותפות הפרויקט מהדיירים. עוד טען כי דחיית יום המכירה בעסקות אלו אינה דחייה מהותית וכי הצדדים להסכם גמרו אומר להתקשר בהסכם מכר של זכויות ולא בהסכם מסוג אופציה ולכן יש להתייחס לבחירתם לצרכי מיסוי.
החיוב במס הרכישה אינו מהווה כפל מס, שכן החיוב מוטל בשל העברת הזכויות באיגוד. העוררת תשלם פעם אחת עבור רכישת המניות בחברה המוכרת, ובפעם השנייה עבור רכישת הזכויות מן הדיירים.
בית המשפט המחוזי קיבל את טענותיה של החברה הרוכשת וקבע כי החברה המוכרת אינה מהווה איגוד מקרקעין מכיוון כי הזכויות שנרכשו על ידי השותפות מהדיירים במסגרת הסכם תמ"א 38, טרם התגבשו לכדי זכויות במקרקעין, ועל כן עסקת העברת המניות אינה בגדר "פעולה באיגוד" ואינה חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.
בנוסף קבע בית המשפט כי כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים בהסכם תמ"א 38, אין לראות בהסכם זה כיוצרים זכות במקרקעין בידי החברות היזמיות.
"דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38/2 עד למועד התקיימות התנאים, הגיון רב בצידה, והוא אותו הגיון שעומד ביסוד קביעת יום המכירה בסעיף 19 לחוק כפי שנקבע על ידי בית המשפט העליון. דומה שהמקרה שלפנינו מוכיח זאת היטב. הסכם התמ"א נחתם עוד בשנת 2013, וכעולה מדברי העוררת, שהמשיב לא חלק עליהם, עדיין לא התקיימו התנאים. טרם אושרה תוכנית בניין עיר לפרויקט וטרם הוגשה בקשה להיתר בנייה לפרויקט. על כן, צודקת העוררת כי במצב דברים זה, זכויות שותפות הפרויקט מכוח הסכם התמ"א הינן זכויות שטרם התגבשו ומצויות בראשית התהוותן; ממילא קשה לומר כי בשלב זה התגבשה "הנאתם כלכלית" של הצדדים לעסקה".
ו"ע 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין- אזור מרכז
למאמרים נוספים:
